부동산 개발의 리스크

부동산 투자란 부동산으로 발생하는 미래의 수익을 위해 현재의 소비지출을 희생하는 것이다. 그러나 미래는 불확실하므로 국 · 공채, 예금 등에 비해 늘 불확실성에 따른 위험 부담을 안고 있다. 

 

특히 부동산 개발은 부동산 투자의 가장 큰 유형 중의 하나로 상당한 시간을 소요시키며 공간을 개발하여 제공하는 것이다. 그러나 개발사업 자체에 내포된 다양한 불확실성 때문에 많은 위험요소가 존재한다. 개발을 위한 토지 일부를 확보하지 못해 계획이 변경되거나 비용이 추가로 소요되기도 하고, 인허가에 시간을 많이 소요시켜 적절한 시기에 인허가를 득하지 못하여 상황이 악화되기도 하며 건설하는 과정 중에 시장 경기가 급락하기도 한다. 

 

또는 사업 참가자들이 각자의 이익만을 생각하는 행동으로 사업이 올바른 방향으로 가지 못하는 경우가 발생하기도 한다. 모두 개발과정에서 발생하는 리스크로 적절한 관리를 필요로 한다. 

 

일반적으로 투자에 따른 위험은 크게 세 가지로 구분할 수 있다. 개개의 투자 안에 발생할 수 있는 바람직하지 않은 결과나 그로 인한 손실확률을 총위험이라고 한다. 이 중에 해당 투자 안에 한정되는 위험으로 분산투자에 의해 줄일 수 있는 위험을 비체계적 위험이라고 하고, 경제상황의 변동에 따른 위험, 분산투자에 의해서도 줄일 수 있는 위험을 체계적 위험 또는 시장 위험이라 한다. 개발사업에서는 통상 다음과 같은 위험에 대해서 검토한다. 

 

1) 법률적 리스크

부동산 개발사업에 대한 인허가를 신청하였는데 만일 인 · 허가 되지 않고 반려된다면 기회와 출원에 관계된 비용을 소모하는 결과가 된다. 이러한 법률적 위험부담을 최소화하기 위한 최선의 선택은 이미 토지이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것이다. 

지역 · 지구제나 각종 토지이용 규제, 상하수도나 전기, 가스 등에 관련된 공공서비스의 이용 여부 및 이용허가, 개발사업에 대한 공공의 여론이나 인근 주민의 감정의 문제 등도 조심스럽게 접근하여야 한다. 여론이나 주민이 민원으로 작용할 경우 개발 자체가 어렵게 되거나, 층수를 낮추어 사업 규모가 축소될 수도 있고, 사업 시기가 지연되거나 사업비가 증가하는 등의 결과를 가져오기도 한다. 따라서 부동산 개발에 따르는 여러 가지 법적 위험을 평가하는 것은 개발사업의 타당성 분석에 있어 매우 중요한 위치를 차지한다. 

 

2) 시장 리스크

부동산 시장은 항상 끊임없이 변화하기 때문에 디벨로퍼에게 위험을 증가시킨다. 디벨로퍼는 개발기간에 특이한 상황이 발생하지 않고 개발프로젝트가 완성되면 분양과 입주가 원만히 이루어지기를 원한다. 또한 개발기간 동안 시장의 가능한 변화를 추정하여야 하며, 개발 사업이 얼마만 한 시장성이 있는가를 살펴보아야 한다. 개발기간에 매수자의 시장위험과 가치와의 관계에서 보면 개발사업의 완성이 가까울수록 시장위험은 줄어드는 반면 개발사업의 가치는 증대한다. 따라서 개발 부동산을 초기에 매도 또는 임대하면 디벨로퍼가 부담하는 시장위험을 줄일 수 있게 된다. 하지만 가격은 낮게 형성되는데, 그것은 매수자나 임차인이 부담하는 시장위험이 그만큼 커지기 때문이다. 반대로 나중에 매도 또는 임대하는 것은 디벨로퍼의 시장위험부담을 크게 하지만 가격은 높게 형성되게 한다. 

 

3) 비용 리스크

디벨로퍼가 개발하는 공간에 대한 시장의 수요나 시장가치를 정확히 추정하여 계산하였더라도 개발사업으로부터 이윤을 낼 수 있을지는 생산비용에 달려 있다. 건설과정이 시간이 많이 소요된다면 경기 변화와 함께 소요되는 비용은 빈번히 변화할 것이며, 개발기간이 길면 길수록 위험은 더 커질 것이다. 예를 들면 철근 파동이 일어났던 2008년경 시공사들은 철근비용 과다 발생으로 공사단가의 재조정을 거쳐 개별적인 개발 프로젝트들은 추가로 비용이 발생하는 상황에 직면하기도 하였다. 이는 단순히 국제경기 상황과 같은 큰 흐름에서만 그런 것은 아니며 민원 발생 등으로 예상치 못한 비용이 추가로 발생하기도 한다. 이러한 비용 위험을 줄이기 위하여 디벨로퍼는 시공사와 사업에 소요되는 최대 가격을 명시하여 턴키계약을 주로 맺기도 하지만 비용관리를 철저히 해나가야 한다. 

 

4) 기타 리스크

위험은 발생 원천을 기준으로 구분할 수도 있다. 예측과 실제가 다른 경우 발생하는 사업위험, 대출을 통해 투자자금을 마련하는 경우 발생할 수 있는 금융위험, 부동산의 비유동성 때문에 발생하는 유동성 위험, 잘못된 의사결정으로 인해발생하는 관리 위험, 인플레이션 때문에 발생하는 구매력 위험 등으로 구분할 수도 있다.

 

• 사업 위험 : 수익예측이 어긋날 확률 또는 예측된 운영비용이 초과하여 추가로 비용이 발생하는 등의 위험
• 금융 위험 : 차입금사용에 따라 발생하는 불확실성이나 채무변제를 못 할 위험
• 유동성 위험 : 예상 기간 내에 자산을 현금화하지 못할 경우 입게 될 손실 위험
• 구매력 위험 : 인플레이션 때문에 자산의 실제 가치가 하락할 위험
• 관리 위험 : 사업기간 중 사업관리를 잘 못하여 불 측의 손해를 볼 위험