부동산금융의 범위

부동산금융의 범위를 명확하게 정의하기는 어려우나, 크게 세 가지 형태로 구분할 수 있다. 

 

첫째, 전통적인 부동산금융 방식으로서 부동산 내지 부동산 관련 권리(이하'부동산 등'이라 한다)를 담보로 하여 자금을 융통하는 것으로서 기본적으로 부동산 등의 교환 가치에 중점을 두고 있으며, 자산을 기초로 한 금융 (asset-based financing) 이하고 할 수 있다. 

 

둘째, 부동산 개발 금융으로서 이른바 '부동산 프로젝트 금융(project financing) 방식이다. 부동산 프로젝트의 미래 현금 흐름(cash flow)을 주요 상환 재원으로 하는, 즉 프로젝트의 신용도를 중시하는 금융 기법이며, 부수적으로 관련 자산이나 계약상의 지위 등을 담보로 한다. 

 

셋째, 우리나라에서 현대적 의미의 부동산금융 시장의 태동의 기초로서 '부동산 증권화'를 통한 부동산 금융 방식이다. 여기에는 크게 '자산 유동 화형 부동산 증권화'와 '자산운용형 부동산 증권화'로 구분할 수 있다.

 

'자산 유동 화형 부동산 증권화'는 물건(자산) 중심의 증권화 형태로서 주로 부외거래의 목적으로 발생된 것이며, 여기에는 '한국 주택금융공사법'에 의한 주택저당증권과 자산유동화에 관한 법률에 의 한 자산유동화증권 그리고 비등록 유동화 형태로서 자산담보부 기업어음 방식을 통한 증권화가 해당된다고 볼 수 있다. 

 

'자산운용형 부동산 증권화'는 금전 중심의 증권화 형태로서 투자자로부터 자금을 모집하여 '사모'나 '공모' 형태의 집합투자기구를 설정하거나 투자회사를 설립하여 부동산 등에 투자하는 방식인데, '자본시장과 금융투자업에 관한' 법률상의 '부동산 집합투자기구'를 통한 부동산 증권화와 '부동산 투자회사법'상의 '부동산 투자회사'를 통한 부동산 증권화를 그 예로 들 수 있다. 

 

추가적으로 앞서 기술한 부동산금융의 유형별로 개발 구조, 담보 구조 또는 유동화 구조상에 하나의 법적 도구로서 활용되는 것이 바로 '신탁법'상의 신탁인데, 신탁을 이용한 부동산금융도 광의의 부동산금융의 범위에 속하는 중요한 부동산금융 수단으로 볼 수 있다.